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Reconversions des friches urbaines

Mis à jour le 06/01/2016

Faciliter le recyclage foncier, et notamment du foncier potentiellement pollué, pour en donner un nouvel usage permet de valoriser un espace disponible souvent situé en cœur de bourg ou à proximité immédiate du tissu urbain.

Les leviers d’action

Dans la stratégie du territoire et dans ses documents d’urbanisme, l’anticipation de la gestion des pollutions potentielles présentes sur les friches constitue une étape essentielle avant le montage de projets opérationnels.
Pendant la phase opérationnelle, le suivi des outils méthodologiques du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie, et notamment la réalisation de plans de gestion les plus aboutis possible, permet de limiter les aléas et de sécuriser les opérations.

Il est important que le territoire ou les collectivités locales qui le composent soient dotés de compétences pour inciter à la qualité des études en précisant leurs commandes et en les accompagnant dans leur réalisation : compétences internes à la collectivité, une assistance à maîtrise d'ouvrage spécialisée « sols pollués/friches », ou un poste de chargé de mission dans une structure du territoire par exemple.
L’organisation du dialogue entre les services responsables des risques et de l’environnement, d’une part, et les services en charge de l’urbanisme et des opérations d’aménagement, d’autre part, doit être établie compte tenu de la pluridisciplinarité nécessaire au montage et au suivi des projets.
 
 

Planifier la reconversion des friches

Ces espaces fonciers, grands ou petits, qui ont auparavant accueilli des activités industrielles ou de service (traitement de surface, fonderie, garage, station-service, nettoyage à sec…), ancrés dans le tissu urbain mixte, souvent dégradés, voire pollués, nécessitent cependant une attention particulière lors de la conduite du projet dû à la présence potentielle de pollution. Aussi, pour maîtriser les opérations de reconversion au regard des risques sanitaires, il est nécessaire d’anticiper la gestion des pollutions potentielles présentes sur les friches dans les stratégies de territoires, puis d’accompagner en conséquence les projets opérationnels de reconversion.
 
Pour anticiper la présence de pollution, la réalisation d’un Inventaire Historique Urbain sur le territoire d’une agglomération peut s’élever autour de 75 à 95 euros par hectare. Ce prix varie notamment en fonction de l’histoire industrielle plus ou moins importante du territoire, dont la variable sera le nombre de sites. Des caractérisations plus simples ou, au contraire, dans le cadre d’un projet stratégique, plus poussées, peuvent être réalisées.

Suite à une première évaluation à l’échelle nationale, le gisement constitué par les friches industrielles ou de services potentiellement pollués, hors industries extractives, en aire urbaine sur des sols déjà artificialisés est d’environ 100 000 ha.

 

Intégrer les sites pollués dans les projets d’aménagement

En phase opérationnelle, les dépenses sont liées à la conduite d’études préalables aux travaux de dépollution, puis aux travaux de dépollution des terres, et, le cas échéant, des eaux souterraines.

D’après les données issues des dossiers ayant reçu une aide financière de l’ADEME, le coût moyen d’un Plan de gestion, étude préalable aux travaux de dépollution, est de l’ordre de 5 300 euros pour un site d’environ 1,5 ha avec une fourchette relativement grande de 2 000 à 23 000 euros/ha.
Concernant les travaux, les coûts de gestion des terres excavées faiblement polluées avoisinent en règle générale (sur un peu plus d’une centaine de dossiers) les 350 000 € HT/ha. Ceux de dépollution de sources faiblement étendues mais fortement polluées sont de l’ordre de 1,5 M€ HT/ha.
Autre constat, « l’effort consenti » par les opérateurs (aménageurs, promoteurs) pour gérer le passif environnemental du site est de l’ordre de celui des fondations spéciales, à savoir environ 55 € HT/m² SP (surface de plancher).
Le raisonnement des opérateurs ne repose pas sur un coût de gestion de la pollution en valeur absolue, mais en valeur relative par rapport au marché foncier sur lequel se situe l’opération d’aménagement et/ou de construction à réaliser.